一条工務店の場合、契約前に地盤調査を無料で行ってくれる。この取り組みをしているハウスメーカーはたくさんあると思うが、建設予定の土地は、昔から水田であった場所で、水田の中でも特に水気の多い土地であった。三方を農業用水路に囲まれている。
他にも候補地はあったものの、諸事情で使うことができず、建てるならここ、ということになっていた。
しかしながら前述したとおり、こんなところに家を建ててもいいものだろうか、という不安はあり、そもそもできるのできないの?という結論が出ない。
その結論を出すために、地盤調査を行ってもらった。
一条工務店が行っている地盤調査についてはこちら
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地盤調査の結果
結果的には、スクリューウェイトが強固な地盤に到達しないという見事な軟弱地盤。それでも、ソイルセメント工法で地盤改良を行えばメーカーが定める基準値内に建築可能であるという。基礎工事に少々お金がかかるものの、建築可能であることがわかった。
基礎工事にお金がかかることはあらかじめ覚悟していたので、大きな葛藤になることはなく、正直、"やっぱりそうか、仕方ないな" くらいに思った。それでも大きなお金であることは変わりないので、甘く見てはいけないというのはどこかでわかっているつもりなのだが...
一条工務店の地盤調査は、自社で実施されるもので(2024年5月現在は、外部業者による調査に変更になったとのこと)、担当営業さんも試験に来ていた。
調査はスクリューウェイト貫入試験の他に、大昔の地形や周辺の土地利用状況等、統計的にも調査をしてくれ、地盤改良以外に特段の問題は見つからなかった。
若干不安が残るものの、他により良い選択肢も見当たらず、この土地で計画を進めることにした。
一条工務店の基礎・地盤改良
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造成の計画
続いては造成計画。もともと水田であって、さらに隣接道路から2m弱下がった土地であったので、その2m弱分埋める必要がある。さらには三方を農業用水路に囲まれているため、L字擁壁の施工が必要であった。更には、残る一方も道路と当該地の間に自治体所有の暗渠用水路があり、乗り入れ及び隣地の造成のために自治体の許可も必要となった。
自治体の許可については、担当営業の華麗なるフットワークにより、間もなく乗り入れのために通行することは問題なく、造成・建築が可能である結論に至った。
造成工事については、前述からしてかなり大掛かりな工事となる見込みになった。どれくらいの費用がかかるか途方に暮れたところ、ハウスメーカー提携の外構業者が造成費用の見積を提示してくれた。
本当に、本当に、冗談じゃねえという額の見積が示されたため、計画は頓挫したかと思われた。
よくよく話を聞くと、公共工事レベルの最大限の見積もりであるとのことだったので、実家を通じて地元の業者に相見積もりをお願いしたところ、現場打ちの擁壁からプレキャストの擁壁に変更するなど多くの工夫により、おおよそ1/2に近い金額で施工可能とのことであった。
それにしてもとんでもない額なので、これには頭を抱えたが、とりあえず第一の問題として保留し、その他の面から計画を考えることにした。
農地法の壁
以上の話でお察しのよい田舎在住の方はお気づきのとおり、当地は農地である。つまり、住宅を建てるには、農地転用申請が必要である。
農地転用の許可をもらうには、大前提として農業振興地域でない必要があるが、幸いにも父のファインプレーにより過去に除外申請済であり、除外地となっていた。
もし仮に農業振興地域のままであった場合、計画は頓挫する。
農地転用についても、他に新築に適した土地もないという説明もでき、農地転用申請できるであろうとの結論に至った。
農地転用って何?農地ってそんなに偉いの? という思われる都市部在住の方々はぜひこちらをご覧いただきたい。原則不許可のオンパレード。農地法は田舎にとって絶対神のような法律なのである。
贈与か、相続か
土地の話でもう一つ。祖父の所有地であったので、この土地について贈与を受けるのか、借地として同意を得て建築するのかという問題もあるのだが、こちらについては贈与税と相続税の面からしても、相続の都度面倒な手続きは発生するものの、贈与税を払ってまで贈与を受けるメリットはないとの結論となった。
下水道と浄化槽の問題
<一部契約後の話も含まれている>
当地はつい最近、下水道が整備された地域である。しかしながら、当地は農地なので、自治体の条例で定める下水道の排水許可の区域に含まれていない。とはいえ、当地に隣接した道路に下水道が整備されており、排水区域となんら変わらない工事で接続可能である。
担当営業さんが自治体に問い合わせてみたところ、あっさりと浄化槽で計画してくださいと言われたとのこと。
冗談じゃない。目の前に下水道桝があるのに、将来厄介者になる浄化槽など埋めたいはずがない。
なじみのない業者には塩対応というのは行政あるあるなので、住民としてもアプローチしてみることにした。
合理的判断を求めるることと相談のため、実家にも協力を仰いで自治体に掛け合ったところ、少し時間はかかるものの、下水道に接続できる見込みとなった。
食い下がって調整して本当に良かった。
これらが、計画のはじめに考えた土地のお話。正直土地があるだけいいよ、ということなのだろうと思うが、造成にかなりの費用がかかりそう。はたしてどうなる。
※当ブログに記載の内容は、当方固有の条件・契約時期等での内容であり、契約ごとに異なる場合があります。当ブログに記載の内容を根拠に商談を行うことはご遠慮ください。
